Mythos Immobilienerben unter Druck

Der Mythos hält sich hartnäckig: Die Erbschaftsteuer zwinge Immobilienerben zu Mieterhöhungen oder Verkäufen. Unsere Analyse zeigt das Gegenteil: Die Steuer ist aus laufenden Mietgewinnen finanzierbar. Steuerprivilegien für Immobilienvermögen müssen abgebaut werden, damit sich Wohnraum nicht zunehmend in den wenigen Händen konzentriert.

Wohnimmobilien sind in Deutschland nicht nur der größte Vermögensposten privater Haushalte, sondern auch besonders ungleich verteilt. Während viele Menschen gar keine eigene Wohnung besitzen und zur Miete wohnen, konzentrieren sich vermietete Immobilien vor allem bei den oberen Vermögensgruppen. Durch Erbschaften und Schenkungen wird diese Ungleichheit über Generationen weitergegeben.

Genau hier soll die Erbschaft- und Schenkungsteuer ansetzen: Wer große Vermögenszuwächse erhält, soll entsprechend seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit einen Beitrag leisten. In der öffentlichen Debatte geht es jedoch selten um diese strukturelle Ungleichheit. Stattdessen steht meist die Behauptung im Vordergrund, Erb*innen vermieteter Immobilien müssten wegen der Steuer ihre Mieten erhöhen oder die Immobilien verkaufen. 

Dieses Argument wird regelmäßig genutzt, um höhere Freibeträge oder weitere Ausnahmen bei der Erbschaftsteuer zu fordern. Doch unsere Analyse zeigt: Diese Behauptung hält einer genaueren Prüfung kaum stand.

Untersucht wurden zehn konkrete Mietimmobilien in München, Berlin und Magdeburg. Die Frage war: Was passiert, wenn Erbende keine eigenen liquiden Mittel haben und die Erbschaftsteuer vollständig über einen Kredit finanzieren müssen? 

Die Fallberechnungen zeigen deutlich: Die Erbschaft- und Schenkungsteuer auf vermietete Wohnimmobilien kann in der Regel problemlos aus den laufenden Mietgewinnen gezahlt werden. Selbst unter sehr konservativen Annahmen – vollständige Fremdfinanzierung der Steuer, hohe Bewirtschaftungskosten, keine Abschreibungen, Besteuerung der Mieteinkünfte zum Spitzensteuersatz und ohne steuerliche Gestaltungen wie Nießbrauch oder mehrfach genutzte Freibeträge – lässt sich die Steuer in allen untersuchten Fällen innerhalb weniger Jahre aus den Mieteinnahmen finanzieren.

Damit widerlegt die Untersuchung die verbreitete Behauptung, Erb*innen vermieteter Immobilien müssten wegen der Erbschaftsteuer regelmäßig die Mieten erhöhen oder Immobilien verkaufen. Selbst in hochpreisigen Lagen wie München oder Berlin, wo Steuerbeträge im sechsstelligen Bereich anfallen, bleibt die Steuer deutlich unterhalb der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Erbenden. Eine Gefährdung der Substanz ist in keinem Fall erkennbar.

Im Gegenteil: Mit dem Erbfall gehen erhebliche Vermögenswerte auf die Erbenden über, häufig Immobilien im Millionenwert. Wer ein Mehrfamilienhaus im Ballungsraum erbt, erbt hohe Nettomieterträge, die bei den untersuchten Immobilien in München und Berlin teils deutlich über dem Medianeinkommen in Deutschland liegen. In allen Fällen wäre es sogar möglich, die Mieten nach dem Erbfall spürbar zu senken, ohne die Finanzierung der Steuer zu gefährden.

Auch im Vergleich zu einem Immobilienkauf relativiert sich die Belastung deutlich. Wer erbt, muss keinen Kaufpreis zahlen und spart zusätzlich erhebliche Erwerbsnebenkosten wie Maklerprovision, Notarkosten und Grunderwerbsteuer. Die Erbschaftsteuer steht also einem erheblichen leistungsfreien Vermögenszuwachs gegenüber.

Die Ergebnisse sprechen auch gegen regional höhere Freibeträge für teure Immobilienstandorte. Eine solche Regionalisierung würde vor allem hohe Immobilienvermögen in ohnehin vermögensstarken Regionen zusätzlich begünstigen. Schon heute können Freibeträge alle zehn Jahre erneut genutzt werden. In Kombination mit Gestaltungen wie dem Nießbrauch lassen sich Immobilien im Millionenwert stark vergünstigt oder sogar weitgehend steuerfrei übertragen.

Gerade weil Immobilienvermögen in Deutschland stark konzentriert sind und wesentlich zur Vermögensungleichheit beitragen, hat die Erbschaftsteuer eine wichtige Aufgabe: Sie soll verhindern, dass Vermögen allein durch familiäre Herkunft über Generationen weiter anwächst. Die bestehenden Privilegien für Immobilienerbschaften leisten keinen erkennbaren Beitrag zur Wohnraumversorgung. Sie verstärken vielmehr die Konzentration von Wohnraum in den oberen Vermögensschichten.

Daraus ergeben sich folgende Reformvorschläge: 

• Der pauschale Bewertungsabschlag von 10 Prozent für vermietete Wohnimmobilien sollte abgeschafft werden.

• Nießbrauchsvorbehalte sollten die Steuer nicht mehr mindern.

• Große Wohnungsbestände von mehr als 300 Wohnungen dürfen nicht länger über die Privilegien für Betriebsvermögen von der Erbschaftsteuer ausgenommen werden.

• Außerdem sollten die wiederholt nutzbaren persönlicher Freibeträge durch einen einmaligen Lebensfreibetrag ersetzt werden.

• Statt Erb*innen großer Immobilienvermögen weiter zu privilegieren, könnte die Politik gezielt Menschen unterstützen, die erstmals selbst genutztes Wohneigentum erwerben wollen – etwa durch eine Entlastung bei der Grunderwerbsteuer beim Ersterwerb einer Immobilie. 

Hier geht es zur Studie.