Mythos Immobilienerben unter Druck
Der Mythos hält sich hartnäckig: Die Erbschaftsteuer zwinge Immobilienerben zu Mieterhöhungen oder Verkäufen. Unsere Analyse zeigt das Gegenteil: Die Steuer ist aus laufenden Mietgewinnen finanzierbar. Steuerprivilegien für Immobilienvermögen müssen abgebaut werden, damit sich Wohnraum nicht zunehmend in den wenigen Händen konzentriert.
Wohnimmobilien sind in Deutschland nicht nur der größte Vermögensposten privater Haushalte, sondern auch besonders ungleich verteilt. Während viele Menschen gar keine eigene Wohnung besitzen und zur Miete wohnen, konzentrieren sich vermietete Immobilien vor allem bei den oberen Vermögensgruppen. Durch Erbschaften und Schenkungen wird diese Ungleichheit über Generationen weitergegeben.
Genau hier soll die Erbschaft- und Schenkungsteuer ansetzen: Wer große Vermögenszuwächse erhält, soll entsprechend seiner wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit einen Beitrag leisten. In der öffentlichen Debatte geht es jedoch selten um diese strukturelle Ungleichheit. Stattdessen steht meist die Behauptung im Vordergrund, Erb*innen vermieteter Immobilien müssten wegen der Steuer ihre Mieten erhöhen oder die Immobilien verkaufen.
Dieses Argument wird regelmäßig genutzt, um höhere Freibeträge oder weitere Ausnahmen bei der Erbschaftsteuer zu fordern. Doch unsere Analyse zeigt: Diese Behauptung hält einer genaueren Prüfung kaum stand.
Untersucht wurden zehn konkrete Mietimmobilien in München, Berlin und Magdeburg. Die Frage war: Was passiert, wenn Erbende keine eigenen liquiden Mittel haben und die Erbschaftsteuer vollständig über einen Kredit finanzieren müssen?
Die Fallberechnungen zeigen deutlich: Die Erbschaft- und Schenkungsteuer auf vermietete Wohnimmobilien kann in der Regel problemlos aus den laufenden Mietgewinnen gezahlt werden. Selbst unter sehr konservativen Annahmen – vollständige Fremdfinanzierung der Steuer, hohe Bewirtschaftungskosten, keine Abschreibungen, Besteuerung der Mieteinkünfte zum Spitzensteuersatz und ohne steuerliche Gestaltungen wie Nießbrauch oder mehrfach genutzte Freibeträge – lässt sich die Steuer in allen untersuchten Fällen innerhalb weniger Jahre aus den Mieteinnahmen finanzieren.
Damit widerlegt die Untersuchung die verbreitete Behauptung, Erb*innen vermieteter Immobilien müssten wegen der Erbschaftsteuer regelmäßig die Mieten erhöhen oder Immobilien verkaufen. Selbst in hochpreisigen Lagen wie München oder Berlin, wo Steuerbeträge im sechsstelligen Bereich anfallen, bleibt die Steuer deutlich unterhalb der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit der Erbenden. Eine Gefährdung der Substanz ist in keinem Fall erkennbar.
Im Gegenteil: Mit dem Erbfall gehen erhebliche Vermögenswerte auf die Erbenden über, häufig Immobilien im Millionenwert. Wer ein Mehrfamilienhaus im Ballungsraum erbt, erbt hohe Nettomieterträge, die bei den untersuchten Immobilien in München und Berlin teils deutlich über dem Medianeinkommen in Deutschland liegen. In allen Fällen wäre es sogar möglich, die Mieten nach dem Erbfall spürbar zu senken, ohne die Finanzierung der Steuer zu gefährden.
Auch im Vergleich zu einem Immobilienkauf relativiert sich die Belastung deutlich. Wer erbt, muss keinen Kaufpreis zahlen und spart zusätzlich erhebliche Erwerbsnebenkosten wie Maklerprovision, Notarkosten und Grunderwerbsteuer. Die Erbschaftsteuer steht also einem erheblichen leistungsfreien Vermögenszuwachs gegenüber.
Die Ergebnisse sprechen auch gegen regional höhere Freibeträge für teure Immobilienstandorte. Eine solche Regionalisierung würde vor allem hohe Immobilienvermögen in ohnehin vermögensstarken Regionen zusätzlich begünstigen. Schon heute können Freibeträge alle zehn Jahre erneut genutzt werden. In Kombination mit Gestaltungen wie dem Nießbrauch lassen sich Immobilien im Millionenwert stark vergünstigt oder sogar weitgehend steuerfrei übertragen.
Gerade weil Immobilienvermögen in Deutschland stark konzentriert sind und wesentlich zur Vermögensungleichheit beitragen, hat die Erbschaftsteuer eine wichtige Aufgabe: Sie soll verhindern, dass Vermögen allein durch familiäre Herkunft über Generationen weiter anwächst. Die bestehenden Privilegien für Immobilienerbschaften leisten keinen erkennbaren Beitrag zur Wohnraumversorgung. Sie verstärken vielmehr die Konzentration von Wohnraum in den oberen Vermögensschichten.
Daraus ergeben sich folgende Reformvorschläge:
- Der pauschale Bewertungsabschlag von 10 Prozent für vermietete Wohnimmobilien sollte abgeschafft werden.
- Nießbrauchsvorbehalte sollten die Steuer nicht mehr mindern.
- Große Wohnungsbestände von mehr als 300 Wohnungen dürfen nicht länger über die Privilegien für Betriebsvermögen von der Erbschaftsteuer ausgenommen werden.
- Außerdem sollten die wiederholt nutzbaren persönlicher Freibeträge durch einen einmaligen Lebensfreibetrag ersetzt werden.
- Statt Erb*innen großer Immobilienvermögen weiter zu privilegieren, könnte die Politik gezielt Menschen unterstützen, die erstmals selbst genutztes Wohneigentum erwerben wollen – etwa durch eine Entlastung bei der Grunderwerbsteuer beim Ersterwerb einer Immobilie.
Ein Kommentar
Das ist mir leider viel zu undifferenziert. Bei den letzten drei Forderungen (bzgl. 300 Wohnungen, einmaligem Lebensfreibetrag, und idealerweise Wegfall der Grunderwerbsteuer beim Ersterwerb einer Immobilie zu eigenen Wohnzwecken) wäre ich ja voll und ganz bei Ihnen.
Aber sich mehr oder weniger wahllos 10 offensichtlich profitable Immobilien in Großstädten herauszupicken, und dann alle Immobilienerben in einen Topf zu werfen und zu behaupten es würde niemand durch die Erbschaftsteuer dazu gezwungen die geerbte Immobilie zu verkaufen oder mindestens die Mieten zu erhöhen erscheint mir aus eigener Erfahrung zu undifferenziert bis nahezu unseriös.
Sie würden mit absoluter Sicherheit auch 10 Gegenbeispiele dafür finden: Wenig profitable, ältere Immobilien in ländlicher Lage deren Erhaltungsaufwand schon einen erheblichen Teil der Mieteinnahmen auffrisst, denkmalgeschützte Häuser, Immobilien mit erheblichem Investitionsbedarf, etc.
Außerdem ist mehr als fraglich ob überhaupt jeder ohne Weiteres einen Kredit von der Bank bekommt. Bei einem profitablen Mehrfamilienhaus vielleicht, aber die weniger profitablen Immobilien klammern Sie bei der Betrachtung ja scheinbar von vorneherein aus.
Insofern bitte ich um die notwendige Differenzierung um der Sachlage gerecht zu werden:
Für die einen IST die Erbschaftsteuer ein erhebliches Problem, und der sogenannte „Mythos“ ist somit also Teil der Realität – für andere dagegen ist es sicherlich weitaus weniger problematisch.
Es ist schon mehr als schlimm genug, dass der Gesetzgeber hier entweder gar nicht differenziert, oder wenn, dann immer nur zu Gunsten von Multimillionen- und Milliarden-Erben.
Wenn Sie jetzt auch noch alle Immobilienerben in einen Topf werfen und scheinbar der Ansicht sind man könnte sich auch mit Geldscheinen den Hintern abwischen sobald man eine kleine Immobilie oder sein Elternhaus (mit wohl nicht selten erheblichem Investitionsbedarf) geerbt hat wird das wohl kaum zu einer gerechten Besteuerung führen, sondern schlimmstenfalls sogar noch zu weiterer Ungerechtigkeit.
Und wieso fordern Sie nicht dass die wirtschaftlichen Verhältnisse der Erben generell zu berücksichtigen sind, und nicht nur bei Erbschaften von über 26 Millionen?
Es ist doch mehr als nur absurd, dass ausgerechnet Menschen mit wenig oder keinem eigenen Einkommen 1.) durch ein Erbe den Anspruch auf Sozialleistungen verlieren und somit ohnehin schon schauen müssen wo sie bleiben (was als Teil einer Erbengemeinschaft auch schon schwierig genug sein kann!) und 2.) dennoch keine Verschonungsbedarfsprüfung in Anspruch nehmen können weil sie leider keine 26 Millionen bis hin zu Milliarden geerbt haben, wobei solche ohnehin schon Privilegierten sich mit Hilfe der Verschonungsbedarfsprüfung für bedürftig erklären lassen können, während tatsächlich bedürftige Erben die Erbschaftsteuer ganz selbstverständlich in voller Höhe – und das im Zweifelsfall weit über ihre wirtschaftlichen Möglichkeiten hinaus – entrichten müssen!
Man ist als normaler, kleiner Immobilienerbe (und das geerbte Einfamilienhaus wird wohl weitaus häufiger sein als ein hochprofitables Mehrfamilienhaus in Bestlage) gegenüber Erben von hohen (Betriebs-) Vermögen aber in jedem Fall schon sehr deutlich im Nachteil, daher hilft es an dieser Stelle nicht weiter nur profitable Immobilien in Großstädten zu betrachten und dann so zu tun als würde man als normaler oder kleiner Immobilienerbe von erheblichen Steuererleichterungen profitieren – denn das ist leider auch nicht der Fall.
Dass sich die Immobilienpreise in den letzten 20 Jahren ca. verdreifacht haben, die Steuerfreibeträge aber nie an diese Entwicklung angepasst wurden kann außerdem ein erhebliches Problem werden, weil man dadurch für das geerbte Einfamilienhaus der Eltern – das ja, wie von Politikern immer wieder versprochen wurde, in jedem Fall steuerfrei bleiben sollte, und worauf sich sicherlich auch viele Eltern völlig zu Unrecht verlassen haben – schon eine hohe fünfstellige Summe bezahlen muss sofern man da aus welchen Gründen auch immer nicht (oder auch bloß nicht schnell genug) selbst einziehen kann – und das völlig unabhängig davon, ob man dazu wirtschaftlich überhaupt in der Lage ist!
Das grundlegende Problem ist, dass der Gesetzgeber permanent und ungerechtfertigt bestimmte Gruppen benachteiligt (meist Menschen die ohnehin nicht privilegiert sind) bzw. ihnen noch zusätzliche Privilegien einräumt (meist Menschen die ohnehin schon privilegiert sind) – wodurch das Grundrecht auf Gleichbehandlung zu einer leeren Worthülse verkommen ist die in der Realität kaum noch von Relevanz ist.